电商崛起：商业地产惨烈洗牌(2)

洗牌

上述品牌商业地产总经理告诉记者，他们这几天也在讨论电商对于实体商业的影响，结论是，这是市场发展的必然结果，只能调整好自己去适应变革。

市场洗牌的结果，是百货的衰败以及新兴购物中心加强体验式感受。

据申万研报调查报告显示，近年来，百货业态的毛利率相对稳定，但呈现逐步下降的趋势，近三年来的毛利率分别为22.58%，21.84%，21.57%。一二线城市竞争的恶化，要求百货为供应商提供更优惠的扣点以便在同业竞争中取得比较优势；三四线城市的布局拓展，导致百货整体商品档次下移，低档商品拉低平均毛利；竞争加剧，还迫使百货进行更多的降价促销活动，进一步拉低了全业态的毛利率水平。他们判断未来百货毛利率将进一步下降。

据北京三家上市百货企业前三季度成绩单显示，王府井(16.68, 0.00, 0.00%)、首商股份(6.14, 0.00, 0.00%)、翠微股份(8.02, 0.00, 0.00%)均遭净利下滑，跌幅分别为4.62%、6.71%、9.04%，其中仅有王府井国际取得9.93%的营业收入增长。

新兴的购物中心也并不如想象中那么美好。据资深人士透露，为了顺利招商，购物中心大部分采用的方式是抽成加租金，对于一些强势的大品牌，有的甚至要采用免租，纯抽成的方式。一些购物中心在经营初期，引进一些大品牌还要给予装修费等补贴。

吴尧表示，消费习惯变了，商业地产的业态和运营必须改变。优秀的商业地产商应该是前瞻甚至引导消费趋势。未来洗牌的结果是，商业地产更加集中，布局和选址将会越来越重要，一些社区商业将获得更快发展。

大悦城一位相关负责人告诉记者，他们目前已经将购物中心新的增长点定在体验经济上。据他们一项调研显示，消费者对购物中心环境的重视程度甚至超过了对商品的重视程度，足以说明消费者对购物中心的环境营造和体验功能的看重，已经从最基本的购物需求转变为“情感体验”需求。

该负责人称，大悦城的“体验经济”战略，让消费者在大悦城获得了“情感体验”的需求满足，带来的是对品牌的认同和追随，也带动了顾客的消费，实现经营收入的持续增长，以及更高的商业价值。

体验经济的背后是商业业态的调整。据上述商业地产总经理告诉记者，目前整个购物中心都在去零售化，即加强餐饮以及娱乐的配比。

面对电商的挑战，不少开发商也开始重视以往被忽视的社区商业。东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉记者，“我们所推售的商街客户定位就是服务于1公里之内的社区周边人群，业态规划是与老百姓生活息息相关的便利店形式，如社区超市、精品服饰小店、餐饮、康体SPA、母婴用品等。这类商铺面积不太大，投资灵活，总价不太高，如我们的东亚五环国际，面积在110平方米-752平方米，全部为临铺独立双层商铺，目前首期客户预订非常踊跃，尚未开盘已基本预订完毕。”

中国商业地产联盟秘书长王永平在接受21世纪经济报道记者采访时表示，电商对商业地产的影响是显然的，从内部来看，供应量太大，导致行业内恶性竞争、局部泡沫化、同质化严重；从外部来看，边缘化的实体销售受到影响，百货业的生存越来越艰难。

王永平认为，目前百货业有两种变革方向，一种是往购物中心的方向走，多引进体验式餐饮等业态。但餐饮等业态的主要功能是吸引人流，对利润的贡献并不大，服装业对利润的贡献更大，需要智慧来取得一种平衡。还有一种是向O2O的电子商务模式走，通过做一个网站来抗衡电商，但不能赶时髦，必须要做到线下体验和线上购物相结合，带给客户不一样的东西才行。