电商崛起：商业地产惨烈洗牌

电商与实体店的生存环境，至少从现阶段上看是此消彼长的。

当阿里集团董事局主席马云放言称，“双十一”的关键不是交易额的数字，而是应该思考这一数字如何把商业地产的高价打下去。传统百货正迎来他们最难过的“寒冬”。

位于北京东城区北二环黄金地段的三利百货，从今年8月31日起，已经停止对外营业。今年以来，北京至少关闭了4家百货商场。最新的一家是位于大钟寺中坤广场“HQ尚客百货”，他们于11月6日正式宣告闭店。

“如果要开店，千万不要到这个商场开，肯定会亏本的。”北京天桥百货商场导购李叶(化名)说。

面对电商的强大冲击，承受着巨大成本的商业地产商们前途未卜。

百货业的寒冬

“酒旗戏鼓天桥市，多少游人不忆家”，曾是天桥商场的写照，但如今的天桥商场却凄清无比。傍晚6点至7点正值下班时间，但天桥商场只有稀稀疏疏几个人，他们大多是四五十岁年纪的人。记者看到，几位客人在商场的中老年服饰门店前徘徊稍许便离开了。由于客流惨淡，几家零售店的售货员都聚在一旁聊天。

商场三楼雪中飞羽绒服的售货员李叶告诉21世纪经济报道记者，“商场人太少了，再加上客户群都是中老年人，购买力也不强，雪中飞今年推出的一些漂亮新款都引不进来。”李叶抱怨称，尽管现在是羽绒服销售旺季，但公司给卖场制定的11月60万销售目标很难完成，但在其他卖场却可以轻松过百万。

李叶不无感慨地表示，天桥百货的经营状态一年不如一年，去年冬天雪中飞在天桥商场的销售额达到800万，今年尽管销售目标已降低至500万，但从目前销售状况看，完成情况也不会太好。

21世纪经济报道记者在天桥商场看到，从进驻的品牌来看，除了三楼的西单商场羽绒服大卖场以及几个运动品牌外，天桥商场的品牌大多名不见经传，如二楼服装层的“多彩雪莲”、“Jeep服饰”、“万顺恒润”等，鞋类的疑似山寨百丽的品牌“BelleBelle”、“ 德国鞋业”等，此外还有诸如“开东演出服”之类的店。

更让人惊讶的是，天桥商场的四楼甚至开起了旅馆。李叶告诉21世纪经济报道记者，天桥商场一些小品牌基本都是私人的，有的甚至是从批发市场直接引进的。

天桥商场还在喘息，三利百货则已彻底关门。

地铁2号线安定门出来后就可以看到三利大厦。大厦如今是一派颓势，整座大楼只有一层的光大银行(2.81, 0.00, 0.00%)还亮着灯，而“24小时自助银行服务”这几个大字也只剩下“24小时服务”。

21世纪经济报道记者在现场看到，在百货商场正门写着“闭店”，门柱上的“闭店通知”显示，从8月31日起，商场停止对外营业。三利百货目前仅营业的仅有一家地下超市和一家鄂尔多斯(6.77, 0.00, 0.00%)羊毛衫的折扣店，超市上面贴着“闭店甩货”，门口还摆着供出售的衣服鞋袜，以及食品类商品。

成本之差

在房地产业内人士看来，马云要打商业地产高价的言论不无狂妄，但现实是，电商低成本的运作的确在挑战着商业地产高成本的现实。

“双十一”支付宝全天成交金额350亿中，不少品牌旗舰店发挥了重要作用。这些品牌旗舰店从线下转移到线上，正在对传统商业地产形成巨大冲击。

以天猫为例，一个商家入驻天猫只需要缴纳一年3万或者6万的技术年费，其余成本则是交易额佣金支出以及保证金。而线下一个普通位置的50平方米商铺，每月租金支出要达到3万-10万元不等，还不包括诸多流通环节产生的各类费用。

巨大的成本差异，对于商家而言，有着极大的诱惑力。记者在与多家商业地产商交流中发现，他们普遍反映，目前商业地产最大的困境就是招商难，而招商难的主要原因，一方面是零售品牌种类少，另一方面则是成本压力。

一位品牌商业地产商总经理告诉记者，对于经营一个购物中心而言，运营成本相当大。其中固定费用包括三部分，人工成本(自己员工以及外包的保安、保洁等)、能源费用以及每年的维护保养以及翻新费用；另外，购物中心还会产生一些推广费用，这部分费用在商场开业初期基本上需要开发商对半补贴。

上述仅是运营成本，并不包括初期地价以及建安、折旧等成本。

一些新兴的购物中心可以通过良好的运营提高租金，但对于缺乏创新的传统百货而言，由于经营惨淡，商家自然不愿意支付高额的租金，而最终将他们逐步推向死亡的边界。

建国门贵友大厦身处黄金地段，紧邻国贸，但这家商场的经营状况也让人担忧。女装区可见“赛斯特”、“阿布”、“利德尔”等品牌，男装区的“堡马”、“卡尔蒂尼”等，品牌竞争力并不强。

由于商场运营状况大不如从前，商场也只能降低租金来吸引商户。贵友大厦一位餐厅老板告诉21世纪经济报道记者，别看贵友大厦地段这么好，租金却很便宜。一街之隔的秀水街租个普通档口进店3万，押金3万，每个月还要付2万的租金。但在贵友大厦每个月付7000的租金就可以了。

阳光新业副总裁吴尧认为，百货行业的衰败与其经营模式有很大关系。大部分百货商场采用的是进店费加抽成的方式，这是一种只赚不赔的思路。但对于一些商家来说，他们在百货经营状况不好，自然就不愿意支付高昂成本。

建国门贵友大厦欢腾鞋柜一位导购告诉21世纪经济报道记者，她们一个月的营业额大概5万，但相比起其他店实在差太多，国贸店每个月都销售额能过30万。

贵友大厦宣传部的周经理说，“针对现在的一些威胁，贵友百货没什么大的变革，印象中几乎没有。”(责任编辑：韩杰)