银监会要求减少房地产贷款警惕保障房缺血

上海银监局局长廖岷近日表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。

银监会之前多次要求各大银行进行房地产贷款压力测试，却没有要求银行减少房贷；在银根紧缩背景下，各大银行上半年不断传出暂停房地产开发贷的消息，后又被银行一一否认。现在，银监会明确要求银行减少房地产贷款，显然，开发商真的快要“断粮”了。

尽管今天房地产融资渠道较多，不再像过去那么高度依赖于银行贷款，但银行仍然是开发商融资主渠道。在楼市“限购令”等政策的调控之下开发商销售回款大受影响，银行再断开发商“粮草”，显然，资产负债率普遍偏高的开发商，资金链将面临重大考验，这不仅关系到中国房价走势，而且还关系到开发商的生死存亡。

据统计数据显示，5月份70个大中城市中9个城市新房价格环比下降。有人认为这一数据释放出了拐点信号，但北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价依然在上涨。楼市“风向标”——— 城市房价未现拐点，说明房价回落的动力还是不足。而银行断开发商的“粮草”，无疑，将增强房价回落的动力。

从上半年有关机构披露的信息来看，房价回落是必然趋势。一是，93家上市房企平均资产负债率超60%，明显偏高；二是，各大房企一季度可售房存货大幅上升，面临销售压力；三是，开发商调低预期开盘的情况屡屡出现；四是，巨头开发商销售业绩出现普遍下滑态势。这些信息都是房价即将回落的信号。

如果说当前房价还处于胶着状态，回落不明显的话，我以为，银行断开发商的“粮草”就是“临门一脚”，让房价从胶着状态快速步入下行轨道，因为，降价销售是开发商唯一自救的办法。也就是说，银行“断粮”把房价送上了“滑滑梯”，但房价到底下滑多少，能否下滑到公众期待的合理价位，则是未知数。

在我看来，房价能否下滑到合理价位取决于多个方面的调控，比如，“限购令”能否制度化、常态化、规范化；比如，房产税等长效政策能否给力；比如，土地财政能否改革，“价高者得”的土地出让方式能否改变；比如，今年1000万套保障房任务能否完成，等等。尤其是，货币政策能否有效改变市场预期。

众所周知，房价难以回落的一种重要原因是通货膨胀、负利率，投资房产已经成为许多人应对通胀的手段。据报道，由于央行加息缓慢，中国已连续16个月处于负利率状态，如果不改变负利率状态，房价很难回归到合理水平。所以，不仅要收紧房地产贷款倒逼开发商改变暴利思维，还需要合理调整利率。

但银行业收缩房地产贷款的力度有多大，持续多久，是一个谜。一方面，尽管银监会认为房地产贷款有风险，但在不少商业银行眼里，房贷依然是优质资产。另一方面，即便收紧房地产贷款，开发商也会以“保障房”等名义来骗贷，因为从道理来讲，银行业需要支持保障房建设。更重要的是，任志强所说的“银行先死论”不无道理，这样，银行业收缩房贷不一定真正用力。

让人特别担心的一种结果是，开发商以“保障房”等名义申请贷款用于商品房，而保障房则处于“缺血”状态。这样，减少房地产贷款的最终结果是，开发商开发商品房并不差钱，而减少房地产贷款则演变成了减少保障房贷款。因此，有关部门要加强监管，避免房贷政策变异。