北京拟修订存量房买卖合同对税费影响几何(2)

声明上写的是，如果在合同履行过程中，地税部门要求交易双方按照房屋成交价格及该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价部分合计作为计税依据的，双方应当如何解决。

据《北京日报》报道，北京市住建委相关负责人解释上述修改时说，主要是防止买卖双方为了规避税收，将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格的情况发生。

众所周知，这种做法在实务中极为普遍，一般买卖双方会签订两份合同，房屋买卖合同中约定的房款，通常是为避税而约定为地区指导价最低限，上税也是以这一份为依据，另一份补充协议则约定房屋配套设施折价款，两部分相加才是房屋的实际成交价。即是俗称的阴阳合同现象。

中原地产首席分析师张大伟在接受法治周末记者采访时说，阴阳合同在实践中很普遍，即便不采用阴阳两份合同的方式，也会采用一份合同阴阳价格的方式，这种现象产生的根本原因，还是在于地区指导价与市场实际成交价存在巨大差距，从而导致缴税数额上的巨大差距。

可能的影响

“最大的影响还是相当于把原来可算成普通住宅都变成非普通住宅了，这样一来各种税就上来了。”链家的一位中介对法治周末记者说，动辄几十万甚至上百万元的税费不仅可能导致目前的在途单无法成交，估计也会对二手房市场产生不小影响。

多位近日刚刚签订买卖合同但尚未网签的市民也表达了类似的担忧，急切地想知道征求意见结束之后，“新政”何时施行，在途单的税费会不会受影响。

不过，张大伟认为上述条款完全不会对市场产生任何影响，他一再跟记者强调，阴阳合同产生的原因在于指导价与实际成交价的巨大差距，只要作为纳税最低价的指导价不变，最后提交的合同肯定是按指导价，新合同范本的上述条款就没有任何意义：“那只是一个范本，买卖双方到底按哪个价格来纳税，不以此为准，双方完全可以有两份合同。”

受访专家一致认定新版合同只具有范本意义，实践中委托中介来交易可能会使用该范本，不过，有些中介版本的合同也未必完全遵照范本，而买卖双方也可以自行签订合同成交。

不过，根据北京市住建委的解读，此前合同示范文本在实际使用过程中被一些中介机构人为删减，达不到保护交易双方权益的目的，因此，本次修订会进一步明确示范文本的地位和效力，明确要求不得随意删减。

据法治周末记者了解，在为期一周的公开征求意见过程中，已有不少民众针对此条修改内容向北京市住建委提出了建议。

网友“流动大师”就在极为专业的建议中提到，如果要对家电和装修装饰部分收取增值税和个人所得税，应充分考虑在房屋买卖中实际产生的增值和个人收入。

他也注意到，现行增值税暂行条例第十五条规定的免征增值税项目中，包括了“销售的自己使用过的物品”，而如果对家电和装修装饰收取增值税，可能存在与该条例相违背的嫌疑。(责任编辑：方向)