珠江四季悦城违规“商改住”被罚(3)

“最大的风险是‘钱房两空’。”谈到“以租代售”的“购房人”风险，北京市中唐律师事务所主管律师王玉臣对法治周末记者说。

“在这种情况下，‘购房人’不是真正意义上的购房人，也不是房屋的所有权人。以租代售毕竟不是售，‘购房人’只是租客，房屋的产权人依然是开发商。对于‘购房人’而言，所取得的只是房屋的租赁使用权，而不是物权。”王玉臣解释，“只要以租代售没有真正地变为‘售’，作为房屋产权人的开发商，一旦涉及债务纠纷而又无力承担，债权人是可以查封甚至拍卖这些房屋的。而且，在日常经营过程中，开发商甚至可以拿这些房屋进行抵押贷款，将来一旦无法及时还贷，这些房屋也面临被查封或拍卖的风险。”

“其次，租赁法律保护的最长期限也就是20年，这也是通常‘以租代售’的合同期限。一旦超过了20年，是无法受法律保护。在这20年里，如果不能实现购房目的，将房屋过户到自己名下，20年后的权利将面临难以保护的状态。”王玉臣进一步说。

“现在有不少开发商实际上是项目公司，为了开发某一个楼盘而存在。开发完了楼盘，收了钱，过了几年可能就消失了。”王玉臣同时说，“到时候一旦出现问题，‘购房人’维权也会比较困难。”

那么，“空壳公司代持”又是否有风险？

“从法律角度，我认为‘空壳公司代持的方式是否违规很难界定。但是，这种方式其实存在很多潜在的增加成本。”北京东元律师事务所房地产建设工程法律事务部首席律师李松在接受法治周末记者采访时谈到，“商办类项目不仅交易税费较高，而且购房后每年都需要缴纳一笔税费。这对购房人而言，其实是不划算的。”

不过，王玉臣则认为，“空壳公司代持”这种变相操作很明显是为了规避商业办公类项目的个人限购政策，属于违规行为，必然存在法律风险。

“从签署协议，到办理工商登记，再到签署新的购房合同，再到最终以公司名义取得产权需要相对较长的时间，而且是比较复杂的流程。”王玉臣解释，“在整个链条中，任何一个链条出现问题，都可能无法实现购房目的。比如，因开发商违规无法办理初始登记，导致无法办理工商登记；如工商部门停止办理此类情况的工商注册登记等。”

“珠江四季悦城的案例实际上也说明了相关政府部门在严打这方面的变相操作。作为违规操作，被追究的风险是很大的。”王玉臣提醒购房消费者，“因此，我也建议，购房人在选择通过这两种途径购房时要小心谨慎。”