房地产基金： 房企迈向金融资本化的“独立宣言”

从去年以来，房地产基金呈现出“遍地开花”之势。在过去十年里，房地产企业、金融机构、私募机构均曾尝试过房地产基金，也涌现出不少成功案例。时过境迁，如今的房地产基金已不再是神秘、青涩的试金石，而是知行合一、规模化融资的杀手锏。

房地产基金是国内房地产金融生态演变的一次变革，也是房地产企业迈向“金融资本化”的一次重要飞跃，更是房企在整合自身资源基础上独立参与金融创新的一次深度转型。尽管房地产基金仍处于发展初期，但房企自建融资渠道和打造金融团队的“自觉意识”已很强烈，一场自下而上的房地产金融“独立突围”之战已然打响。

传统的房地产开发主要是对土地、原材料、劳动力这三大要素进行整合，并在撬动银行贷款的基础上实现预售回款以及销售获利。这表明房地产行业的典型模式仍是“产业资本+间接融资”的粗放型发展业态。虽然也有不少房地产企业通过在A股或H股上市实现了资本运作，但其对间接融资的依赖度仍过高，加之资本市场的再融资能力减弱，因此房企的资本链条脱节问题越来越突出。

那么，究竟是哪里脱节了？笔者认为，相比于间接融资，房企的直接融资比重过低；相比于公募融资，房企的私募融资明显落后；相比于金融渠道，房企的非金融渠道募资能力还很弱；相比于外部渠道，房企的自有渠道融资能力尚未真正形成。进一步讲，直接融资、私募融资、非金融渠道募资、自有渠道融资这四方面的“短板”，已经制约了房企的整体融资能力、资金周转能力、企业扩张能力和品牌提升能力。不少知名房企已清楚地认识到这点，并已着力加强信托融资和私募基金等渠道的合作力度。

房地产创新融资的两大典型渠道是：信托计划与私募基金。

就信托计划而言，已有很多房企与信托公司合作开展了形式多样的信托融资，例如信托贷款、股权投资信托、权益投资信托、准资产证券化等，即在自有资金和银行资金之外打通了一条私募的、直接的、金融的、外部的融资渠道。然而，信托计划对房企来讲也是“喜忧参半”：“喜”在信托融资为房企打开了一扇替补银行融资的金融私募之门，合作方式灵活，融资能力较强；“忧”在信托融资是高端的金融私募，门槛较高、监管严格、成本较高、渠道不稳定，因此信托渠道对房企融资的持续性支持作用相对有限。

就私募基金而言，其在房地产市场的前期发展可谓“命运多舛”，私募的合法性、资金的募集渠道、管理人的信誉度、基金投资的税费成本、募资的规模效应以及可持续性，等等，这些问题都曾困扰着房地产私募基金的发展水平。可喜的是，市场环境的变化以及法规政策的完善，让房地产私募基金迎来了快速发展的春天，可以选择公司制基金、信托制基金、有限合伙制基金或者上述三种方式的组合型基金等模式。“百舸争流千帆竞”，下一步发展的关键是，各类房地产私募基金应在市场竞争的大潮中不断磨砺和成长，打造房地产“金融资本化”的核心竞争力，用实力彰显独立。（作者系北京信泽金研发中心总监）