法律配套缺失 物业公司常胜

2009年，宣武法院受理的物业管理纠纷案件大幅上升，收案量上涨了1.5倍。

此类案件为什么会呈现大幅上涨的趋势？业主与物业公司发生纠纷的原因又是什么呢？记者进行了调查分析。

特点1

物业纠纷收案量一年上涨1.5倍

2009年，宣武法院全年受理物业管理纠纷案件1029件，收案数量占全院收案数量的8.6%。而2008年，该院全年受理此类案件402件，约占全院收案数量的4%。

两者相比较，可以看出，2009年比2008年多受理物业管理纠纷案件627件，该类案件收案量上涨了1.5倍，物业公司与业主之间的纠纷在2009年凸显。

●原因分析

恶性循环致收案量大涨

为什么2009年此类案件的收案量会大幅上升？

宣武法院甄红法官分析说，这是恶性循环所致。

因为物业管理纠纷多数发端于生活琐事，很多业主对物业公司不满意，采用不交物业费作为发泄不满的手段。而物业公司收不上来物业费，致使物业管理开支拮据，造成物业管理水平日趋下降，业主因此更加不满，欠费人数增加，欠费时间拉长。

如此恶性循环，导致物业公司与业主关系日趋恶化，物业管理纠纷案件大幅上升。

特点2

发生物业纠纷 物业公司常胜

宣武法院受理的1029件物业管理纠纷案中，有210件是判决结案，这当中，207件是物业公司告业主，3件是业主告物业公司。

业主成为被告的原因，从随机抽选的判决来看，均为业主欠费，物业公司催要。

●判决结果

这210件判决的结果均为业主输，法院对物业公司催要的合理费用予以支持。

业主欠费理由

第一，物业公司更换，与业主未签新合同。

第二，物业公司将地下室消防通道的门锁住，业主要求打开消防通道。

第三，业主的房产证长期没办下来。

第四，业主居住在一层，不同意交物业费中关于电梯的维护和保养的费用。

第五，业主认为物业管理服务协议是在不签协议就不能收房的情况下被迫签署的，收费与服务标准也不对等；另外，物业公司服务不到位，如没有建地下车库，小区内随意搭建违章建筑，汽车、自行车乱停，装修不断，房内暖气不热等。

●原因分析

地位不对等 业主常输官司

业主对物业公司的服务不满从而拒交物业费，明明是物业的服务存在问题，业主为什么总是输官司呢？

北京市律协物业管理法律专业委员会副主任祝伟律师分析说，这主要是因为物业公司与业主签订物业合同时二者地位的不对等造成的。

目前，物业公司处于强势地位，由其提供的物业合同对物业公司的义务约定、限制较少，而对业主的义务作了诸多详细的规定。

业主对合同内容掌控不了，如果没有业主委员会，业主个人很难修改物业合同内容。再加上想要证明物业公司在服务上存在缺失有相当大的难度，即使物业公司服务不到位，但这个“打折”的服务究竟能让业主少交多少服务费也没有一个标准。

所以，业主想要以物业服务有问题来对抗物业费，大多败诉。

●对策与建议

完善法律配套措施为建立业委会护航

甄红法官说，为了保护业主的合法权益，建议还没有建立业主委员会的小区尽快建立业主委员会。

祝伟解释说，因为业委会具有诉讼主体资格，可以代表全体业主就物业公司服务不到位的问题起诉物业公司，也可以罢免、选择物业公司，而业主个人则不可能做到这一点。

祝伟说，目前法律只规定了业主入住两年后小区应成立业委会，但若小区不成立业委会该怎么办，却没有相关规定。(责任编辑：谢东樱)