律师分析借名购房法律风险

借名购房，是指不符合购买条件的人借用符合购买条件的人的名义购买保障住房、商品房等政府限制购买的房产，名义买房人和实际买房人协议约定房产仅是登记在名义买房人名下，所有费用由实际买房人支付，房产的全部权利属于实际买房人，待条件满足时再将房产过户到实际买房人或其指定人的名下。

在房价空前高涨之前，借名购房的情形主要是借名购买具有价格优势的保障住房等。房价空前高涨之后，由于全国范围的限购政策，商品房的购买亦有资格限制，使得越来越多的人不具备当地购房资格，不得不谋求其他方式，而最普遍使用的方式就是借名购房，所以 ，现在借名购买商品房的情形越来越多。借名购房存在的风险应该引起我们的注意。

2005年1月，韩宇飞（化名）参加工作已经三年，原户籍在黑龙江省，当时正在办理入京的过程中。为了解决结婚用房并赶上购买当批次经济适用房，韩宇飞与同事李爱军（化名）协商，借用李爱军的名字申请购买经济适用房。双方签订一份协议约定：房款、贷款及全部税费均由韩宇飞承担，房屋的产权归韩宇飞所有，韩宇飞给予李爱军好处费2万元，待条件允许后，李爱军无条件将产权过户至韩宇飞名下。

2005年3月，韩宇飞的户口正式调入北京，可以享受北京户籍的一切福利待遇，当然包括购买经济适用房。由于已经以李爱军的名义购得一套房产，故，韩宇飞认为没有必要再买一套。恰巧，李爱军的亲属亦无资格但想购买经济适用房，韩宇飞应李爱军之请借名给其亲属购得经济适用房，2007年初，该套房屋产权证办完之后顺利过户至李爱军亲属名下。

2005年5月1日，经济适用房交付使用，购房成功的韩宇飞按照约定入住并以李爱军的名义办理了全部手续。2007年3月，韩宇飞被公司派往国外的办事处常驻。由于爱人住在娘年，韩宇飞遂将房子出租。2009年3月，韩宇飞回国工作。2009年12月，韩宇飞决定将房屋产权过至自己名下，但却遭到了李爱军的拒绝。由于房价大幅上涨，李爱军见利忘义，狮子大张口，开价100万元，否则，不予办理产权变更手续。韩宇飞通过各种关系与李爱军多次协商，最后，李爱军提出至少40万元才给予过户。韩宇飞无法接受李爱军的条件，对此，一筹莫展。

令人气愤且意想不到的是，2010年5月，租户停交了房租，原来竟是李爱军暗地里将房屋卖与他人，新产权人收回了房屋。韩宇飞仍然强烈希望要回房屋，现已诉至法院。

虽然，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十六条明确规定：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。但综合本案的情况看，鉴于韩宇飞属于户口正在调入过程中，且全部合同的履行事实均有其本人完成，另，其亦在李爱军的请求下借名给其亲属，故律师认为： 韩宇飞与李爱军之间的《借名购房协议》实属有效，房子的产权应归韩宇飞所有。

律师认为可以认定房屋产权归韩宇飞所有是因本案的特殊性，而通常情况下，根据现有法律、法规、政策，借名购买政策性保障住房的行为事实上损害了公共利益，应属无效，且需承担房屋被政府收回的风险。

另外，本案中的另一问题，善意取得制度，即关于李爱军（名义买房人）出售房屋的行为亦需要引起注意。李爱军（名义买房人）并非实际的产权人，故，其无权利处置房产，但根据《物权法》的规定，若无证据证明新产权人并非善意第三人，则韩宇飞（实际买房人）主张索要房屋的主张难以获得支持。

目前，借名购买政策性保障住房的情形依然存在，但更多的是借名购买商品房的情形，借名购买商品房已经被越来越多的人予以关注。限制购买商品房的政策使得一些“刚性需求”的人无法顺利实现其“房子梦”，不得不寻求变通手段。

需要强调的是：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》仅就政策性保障住房进行了规定，至于普通商品房则未予以规定。

虽然借名购买普通商品房的情形，尚未有相应的规定，但显然，该行为有违限购政策。《合同法》第五十二条是关于合同无效的情形，虽然并没有违反政策，合同无效的规定，但从法院的实际操来看，因限购政策，不能办理产权过户，故存在合同不能履行的风险因此，借名购买商品房依然存在较大法律风险。