物业服务纠纷激增暴露出的法律困境(2)

裁判结果所以会呈“一边倒”的状况，则与业主的实质性抗辩不足有直接关系。从庭审情况看，以判决结案的，基本是经法院合法传唤但业主无正当理由拒不到庭参加诉讼而缺席判决;出庭应诉的业主，多以物业公司没有尽到相应义务为由进行抗辩，但举证意弱，抗辩理由基本不获采信。

业委会流于形式 业主消极“维权”成常态

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”研究报告认为，物业服务合同的签订为意思自治调整的当然领域，但现实情况却是业主大会很难召开，业主委员会很难成立，业主只能被动接受或符合性接受相关合同。

研究报告认为，物业公司普遍缺乏良好的服务意识，以管理者自居，不以优质服务理念为先，当与业主出现纠纷时，不积极沟通，处理问题简单粗暴，无视甚至侵害业主权益。

出庭应诉的多数业主反映，对物业公司服务不满意是拖欠物业费的主要原因。有的业主对车辆管理无序导致的随意停放、小区内部堵车、夜间鸣笛等问题较为不满;有的则反映保安岗位形同虚设，安全巡防不到位;有的对小区公共设施不齐全、卫生环境脏乱差等不满。就上述问题与物业反映交涉无果后，拒交物业费便成为业主消极的“维权”方式。

物业服务质量标准缺失 法官裁判很无奈

研究报告认为，物业纠纷的群体效应较大，尽管表面上看，是业主拒交物业服务费，实际上背后的原因，是大部分业主认为物业公司提供的服务无法令人满意，与心理预期差距较大或自身权益受到侵害引发不满造成的。

审判实践中，物业服务质量标准的缺失导致法官难以认定，而且物业服务合同条款系物业公司提供的格式条款，合同对物业服务范围及服务质量的约定较为笼统，无清晰量化标准。加之对物业服务的履行情况缺乏第三方机构或组织的有效监督、评估，使得法院对物业服务质量的好坏无法明确判定，业主抗辩权益得不到保障，鲜有业主胜诉或获判减付物业费。

对此，缪战春无奈地表示，法院也希望能均衡物业和业主的权利义务，既能提高物业公司管理水平，也能让不诚信的业主受到制裁，促进小区管理规范化，但确实存在法律困难。

行政管理不完善 法律适用存空白

那么，缪战春眼里的法律困难是指什么呢?

国务院颁布的物业管理条例第五条第二项明确规定：县级以上政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理物业管理活动的监督管理工作，有指导业主成立业主大会并选举业主委员会的职责;条例第四十九条规定：行政管理部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。(责任编辑：方向)