三旧改造做好文物保护可获容积率奖励

“三旧”改造做好历史文物保护或保障性住房，可以获得容积率奖励。为了加快推进“三旧”改造，确保公共配套设施同步建设，广东省住房和城乡建设厅日前出台《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》(以下简称《意见》)，其中还明确表示，除了用地性质和开发强度等强制性内容，相关规划的调整审批权限可以下放。

“三旧”改造要优先集中审批

广东“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造原则上要在2012年完成，目前面临着时间紧、任务重的局面，已有政协委员批评进展缓慢。

日前出台的《意见》要求，精简“三旧”改造建设管理各环节办事程序，各地要建立“三旧”改造的优先集中审批机制，对经批准的“三旧”改造单元规划，可视为已完成控制性详细规划的编制或修改程序；对不涉及修改规划强制性内容(如用地性质、开发强度等)的控制详细规划，其调整审批权限可下放至各市城乡规划主管部门，并报市政府备案。

容积率太高可异地补偿

广东这次还特别出台了容积率奖励机制。《意见》指出，容积率奖励是指对提供公共服务设施、市政基础设施等公益性设施，或提供城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的“三旧”改造项目，在满足公共配套设施、公共空间用地安排并符合有关技术标准的前提下，对原批准的容积率进行适当调整，奖励一定建筑面积。

广东已经有一些城市在尝试类似的做法，比如东莞在规划中明确，通过对公共配套设施、公共空间用地等公益性指标的设定，制定符合地方实际的容积率奖励机制，原则上容积率最高奖励不高于原批准控制性详细规划容积率的10%。

容积率奖励如果突破了城市开发强度怎么办？《意见》还为此明确了异地补偿机制，凡符合容积率奖励机制的“三旧”改造项目，若城市规划确定不适合在“三旧”改造范围内进行容积率奖励，在符合城市规划相关要求的情况下，可视具体情况实行异地转移补偿，以新城开发利润冲抵旧城改造成本方式。

优先安排公共设施和保障房

“三旧”改造在算经济账的同时也不能忘记算社会账。《意见》还指出，对于已编制控制性详细规划的用地，原则上要以规划确定的开发强度、用地功能为基本的工作依据，确需调整变更控制性详细规划的，要优先安排公共配套设施和住房保障建设项目。

为确保改造单元内城市基础设施、公共服务设施等公益性项目与经营性项目同步建设、同步验收，广东正在鼓励各地采取明确改造项目的城市基础设施比例，比如深圳市城市更新就明确要求，改造范围内用于城市基础设施、公共服务设施、公共绿地等公益性项目建设的用地不小于改造范围的15%，并视不同需求按5%-15%的配建比例(实际建设的保障性住房面积占该项目批准住宅建筑面积的比例)落实保障性住房。