药企拿地建立健康产业园医药物流的终级进化(2)

分期布局

目前，企业普遍面临着新版GSP关于现代医药物流企业认证的问题，再加上此类健康产业园投资规模颇大，笔者建议，医药公司初期重点着手建设现代医药物流中心和第三方物流平台，为企业未来若干年的自有业务发展打下基础，做好利用第三方物流平台吸引本地及异地医药企业入驻的可能；划分区域建设第三方物流配载市场，做好园区物流地产运营。

根据笔者的调研结合同类健康产业园的分期发展目标，药企在建设之初就应对健康产业园做好整体布局与分阶段实施计划。分步规划建设专业的商业交易地产区域，吸引中药、食品、化妆品、营养保健品、西药、生物制品、医疗器械与医用耗材等行业企业入园交易，为其建设别墅式商户，以租代售或先租后售，挖掘园区的商业地产价值。

初期布局可以符合新版GSP要求的现代医药物流中心建设为核心，办公大楼、研发中心、临街商业建筑都将位于1期土地的外围、面对主要交通道路，既便于办公和业务往来，也利于商业价值的发挥。物流中心即仓库位于行政楼后，处于1期土地的中部位置，并且在规划时为2期库房建设预留出空地。在物流中心后部（园区非临街方向）预留土地作为车辆堆场、食堂以及后续发展用地。

以1期园区正门为标点，2期土地与1期土地呈现横向并行关系。第三方物流配载市场紧邻1期自有的医药商业物流中心建设，2期吸引入园的同行医药商业和异地医药工业企业，以及综合性健康产品交易市场的各家商户安排在第三方物流市场的另一侧。如此布局，既考虑到第三方物流市场处于自有业务和他有业务中间，利于双方货运业务向中间集中；也考虑商户交易市场的别墅商铺最终需要出售，因此和企业自有资产应该相对隔离建设。

5年后，健康产业园需力争进一步扩园，在1期和2期土地的后部（即园区后门）紧邻位置拿土地，重点吸引各类知名工业企业入驻，包括中药材、中药提取与加工、中成药、保健食品与营养食品、西药、生物医药制品、医疗器械、医用耗材、化妆品等9大产业企业，按照中医药类企业占整个园区30%、营养与保健食品及化妆品类企业占园区企业30%，西药、生物医药制品、医疗器械、医用耗材共占40%的生产能力与规模比例分配第3期园区土地。

借力政府

笔者在对比分析国内各发展成熟和处于规划建设初期的同类健康产业园区或基地后发现，健康产业园的发展既面临国家政策扶持的巨大历史机遇，同时受到国内、省内同类健康产业基地的威胁。成长型药企如何在财力、人力、物力都比较薄弱的前提下，实现健康产业园的科学发展是一个迫切需要解决的普遍问题。为此，笔者提出“借力政府、企业运作、巧妙嫁接，打造健康养生文化特色”的运作模式。

1.借力政府，企业运作，扬长避短，各自发挥所长。从国内情况看，如果要实现健康产业园的中长期建设目标，必须得到所在地市政府甚至省政府的支持。因此，笔者建议有想法的药企尽快开展政府公关工作，发挥政府宏观调控和提供政策、资金等功能，同时完善项目运作团队，通过企业化运作，实现项目建设目标。

药企可以成立专业的园区建设投资公司，具体负责项目投融资等事宜；对上向政府要政策、向银行要资金，对下启动项目人员招聘以及各项工作。

总的说来，本项目最好采用企业主导、政府给予一定补贴的模式，企业拥有标志性建筑的所有权、管理权和收益权，但是标志性建筑风格必须按照规划进行施工。

2.打造健康产业综合交易平台，突出现代物流和科技研发能力。科技研发是园区发展的长足动力，但需要强大的政策保证和资金支持。商业交易平台是医药公司做大、做强自有业务所必须的，因此，必须贴近现代医药物流和健康产业政策，整体规划、分步实施建成商业和工业相结合的产业园。

只有以将健康产业园打造成为当省乃至国内重要的健康产业研发平台为目标，才能吸引各种优惠政策和工商业机构入驻园区。

3.巧妙嫁接各级健康类产业基地，共同发展，实现双赢。健康产业园应该与国内、省内以及企业的各健康产业园区联合嫁接，巧妙实现资源置换。资源充裕者可以争取与国家或省内的健康产业基地联合，作为其一个试验基地，这样无形中可以提高医药园区的级别，增强对入驻企业的吸引力。另一方面，可以与省内大企业合作，形成工业或物流基地在园区内、营销中心在异地的运作模式，较快做大业务和提升品牌。