开发商融资方式转向 上半年海外融资逾千亿元
世联地产6月28日的最新研究报告显示，受销售资金回笼压力影响，大型地产开发商将大举向海外市场融资，而中小房企则会主要依靠信托基金募集资金。同时，报告指出，今年房地产开发商融资特点包括：利率高，年限长及出现新型合成债。
近来，开发商受到房地产行业宏观调控的严重影响。自调控14个月来，银行利率不断上调，银根收紧，银行贷款同比出现较大幅度的下降。截止5月底，2011年银行贷款增幅不到10％，而2010年银行贷款增幅最高曾达到46.1%。
世联地产指出，楼市成交量下滑，开发商销售资金回笼压力正明显加大以及银监会、证券会等有关部门对房地产企业信托、IPO、再融资等融资手段的严格控制，使得开发商为寻求长期稳定的资金来源，不得不转变融资方式，大举向海外资本市场融资。
根据该报告，自2011年1月起，多家大型房企纷纷启动海外融资。目前融资规模超过1000亿元人民币，几乎为去年560亿元融资额的两倍。世联研究认为，利率高，年限长和新型的合成债发债方式成为了今年开发商融资的特色。
比如，瑞安房地产今年融资35亿元人民币，利率都维持在9.25%-13%。碧桂园2 月发行优先票据9亿美元，利率11.13%。在时间期限方面，几乎所有的债券融资都将年限定在2015年以后。
截至目前，上市开发商通过优先票据和债券融资的方式融得620亿资金，另外，开发商（包括非上市开发商）在全国共发行了156款房地产信托产品，总规模超过337亿元。
世联地产研究部人士表示，2008年至今，多数开发商都经历了资金链由紧到松再收紧的过程。开发商为降低紧缩货币政策对资金链的影响为未来的发展做好资金储备，企业债券和中期票据将成为企业发债融资的重要手段。
该报告最后指出，大型开发商青睐海外债券融资方式，而信托基金则成为中小房企的主要资金来源。这标志着开发商债务结构转型的开始。伴随着融资模式改变和资金链的调整，开发商的运营模式也将带来革新。
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